【不動産特集：第1回】不動産と株式投資の違いとは？
不動産 特集記事へようこそ！
これから第3回に渡り、不動産投資について知っておくと役に立つ記事を公開していきます。
もしもあなたが、
✅不動産投資をやってみたいと思い、勉強をしたり営業を受けたけど、しっくりこなかった
✅株式以外の資産（アセットクラス）を持ちたいが、自分は不動産を持つべきかわからない
✅シンプルに、不動産でお金持ちになりたい
このようにお考えであれば、今回の特集はあなたのためのものです。
ぜひ、最後までご覧ください。
では早速、本記事では『不動産投資と株式投資にはどんな違いがあるのか？3つのポイント』についてお話しします。
まず、多くの人は、”投資”と聞いた時に、株式投資を思い浮かべるのではないでしょうか？
実際、すでに投資を行なっている個人投資家の中で、株式投資をしている人は61％ほど。不動産投資をしている人は4％ほどだと言われています。
投資をやっている人の中でも、たった4%しかいない上、不動産投資は実家を相続し、誰かに貸しているケースもありますから、自分の力で行動して不動産投資をしている人となれば、もっと少ないことに…
不動産投資は株式投資に比べて、シンプルに「大変」という印象があるのかもしれません。
確かに、証券口座を開設すればクリック1つで取引できる株式投資に比べ、不動産投資は物件を自分で選んで、契約して、建物の管理をして、入居者を探すのが大変な印象があるでしょう。
もちろん、「家から1歩も出ず、ワンクリックで利益を出したい」という方に、不動産投資は難しいかもしれません。
しかし、そんな世間の印象とは裏腹に、毎日何時間もかけて物件を探したり、毎日不動産の管理をしたりせず…1日5分から10分程度で投資する不動産を選び、物件を買った後は、管理会社に任せてほったらかしで利益を出している人がいるのも事実です。
なので、本日は投資でよく比べられる「株式投資と不動産投資」の違いについて、3つのポイントに絞ってまとめました。
1.｢他人のお金を使って投資ができる」
まず初めに、不動産投資は株式投資に比べて、”まとまった資金が必要”だと思っていませんか？
例えば、株式投資であれば、数万円～数十万円から。対して、不動産投資は、数百万円～数千万円規模の資金が必要だとイメージされているのではないでしょうか。
確かに、多くの広告に出てくる投資用物件は、2,000万円～5,000万の物件ばかり。
価格が高くて自分には無縁だな…と思われるのも仕方ありません。しかし実際は、首都圏でも戸建物件を選べば、500万円程度の物件がたくさんあります。
さらに地方であれば、もっと安い物件から始めることも可能です。確かに、「株式1株」と「物件1件」を比べれば、不動産投資の方が大きな金額になるでしょう。
しかし、不動産投資では、”株式投資にはない方法”で投資ができます。なので、物件を買うすべてのお金を持っている必要はありません。自己資金は20万～30万円程度、もしくは手元から資金を一切出すことなく、スタートすることが可能です。
では、その株式にはない方法とは、何なのでしょうか？
それは…｢他人のお金を使って投資ができる」ということ。これこそが、不動産投資と株式投資の最大の違いと言えるかもしれません。
不動産投資では、実際に「銀行のお金を使って」投資することができます。これは株式投資においては、あり得ないことです。
もしあなたが銀行に行き、「この株は、今後1年で2倍に上がる見込みがあるから100万円融資して欲しい」と言っても、相手にはしてくれないでしょう。
しかし、不動産投資では別です。
例えば、1,000万円の物件を購入する際、あなたが1,000万円を持っている必要はありません。1,000万円のうち950万円は融資で、50万円だけ自己資金で買うという方法も可能です。
そして、この物件の家賃が月8.3万円（利回り10%）だった場合、年間およそ100万円の家賃収入が期待できます。
このケースであれば、あなたは自己資金 50万円で毎年100万円の家賃収入を得られます。
また、銀行から融資を受けた950万円も、この家賃収入が支払ってくれます。なので、買い方や価格などの条件によって、物件を購入した初月の収支からプラスになることも十分に可能です。
このように「他人のお金で買った物件が、あなたの代わりに働き、収入を作ってくれる」というサイクルができるのです。
そして最終的にローンを返し終われば、手元に残ったお金と物件は全て自分のもの。毎年100万円の家賃収入…または、購入価格の1,000万円とほぼ同じ価格で売れれば、
最初にかけたお金はたった50万円にもかかわらず、「毎年100万円が入ってくる資産」もしくは「1,000万円で売ることができる資産」を持つという投資が可能になります。
逆にもし、株式のみで、自己資金50万円を100万円にしようとすると、利回りは100%。50万円を100万円にするだけでも、相当なリスクをとった銘柄を選ばなければ、達成できないでしょう。
このように、不動産投資は「良い物件」さえ見つけられるのであれば、株式に比べ、自己資金は少なく、大きなリターンを狙える投資だという特徴があります。
そのため、現時点では手元の貯金が少なく、投資に回せるお金が少ない…という方が、最初の資金を作るのに向いている投資だとも言えるでしょう。
2. リスクとリターンの違い
では、次にリスクとリターンについて、株式投資と不動産投資を比較します。
一般的に、不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われることが多く、株式と比べ、短期で5倍～10倍になるといった爆発的なリターンは見込めない代わりに、物件の価値がゼロになることはないという特徴があります。
では、具体的にどのようなリターンとリスクがあるのでしょうか？
・リターンについて
～不動産は年間10~20%、株式投資は5%～
まず、不動産投資では年間約10～20%の利回りを狙うことが可能です。（地域や物件の種類によります）
例えばこちらをご覧ください。
こちらは埼玉県の戸建て物件。価格は500万円で、利回りは15.6％なので、年間およそ78万円の収入が期待できるということになります。
さらに、不動産投資には「収入を得られる期間が長い」という特徴があります。なぜなら、不動産投資家にとって、人が家に住んでいることが、収入の元になるからです。
そこで、身の回りの人を想像した時に、短期間で引越しを何度も繰り返す人は多くいないでしょう。実際、国土交通省の統計でも、人が生涯に引越しをする回数の平均は３、4回とされています。そのため、一度入居が決まれば、安定した収入を長期的に得ることが可能なのです。
それに対し、株式投資は短期間で大きな値動きをするというのが特徴です。そのため、今日買った株が、次の日には10%～20%の上昇をすることもあります。
実際、2023年の上半期だけでも、3倍～8倍の上昇率を誇った日本株は15銘柄。
不動産では、買った翌日から物件の価格が急に値上がりしたり、半年で倍の価格になったりすることは滅多にありませんから、それと比較すると夢のある投資だと言えるかもしれません。
ただし、日本株の銘柄数は3,500銘柄ほど。2023年の上半期で考えれば、約0.5%の確率を引き当てられた人だけがそのリターンを得られます。上昇する銘柄を見抜く力があるなら株式投資を使って、短期間で大きなリターンを狙うのも良いかもしれません。
もちろん株式投資でも、安定的なリターンを狙うことは可能です。実際、分散投資をした場合、一般的な株式の平均利回りは、年間で5％前後。貯金の延長として、株式に分散投資しておくことも1つの手であることに間違いありません。
ただし、その場合、株式投資にかけるお金は全て自分で用意する必要があるため、数千万円というまとまった資産を作るには何十年という期間が必要になるでしょう。
・リスクについて
〜安定の不動産・不安定な株式〜
続いては、それぞれの投資のリスクについてです。
不動産において、リスクとなるのはやはり「物件の値下がり」と「空室リスク」です。
実際に、こちらのチャートをご覧ください。
これは、東京都における新築マンションが、築年数によってどれだけ値下がりしているかを示したグラフです。このように、築20年ほどで30%下落、築40年も経つと50%も下落していることがわかります。
おそらく多くの人は、20年～30年のローンを組んで、不動産投資を始めるでしょう。もし購入した物件が新築物件であった場合、ローンの返済が終わった頃には、建物価格が30%も値下がりしていたということは、ザラにあります。
例えば、3,000万円の物件を購入して、30年後に30%の下落をしていた場合、物件の価格は2,100万円。900万円も価値が失われてしまうということになります。
さらに、その30年間で、物件が空室となった間のローンは、自分で支払うことになるため、毎月数万円の手出しが必要になる可能性があります。
賃貸において、国土交通省が出している空き家の割合は、18.5％。もちろん地域や物件の種類による差はありますが、年間の空室率を大体20%ほどで見込むと、30年間のうち、6年間は家賃収入がないことに。
よってもし、「値下がりする物件」かつ「入居者が入らない物件」を選んでしまった場合、どんどん価値が落ちていく資産に、投資し続けなければならないというリスクが発生します。
そのため、不動産投資をする場合は、
・人が住む場所を選ぶ
・値下がりしない場所を選ぶ
・値下がりしない物件を選ぶ
ということが重要です。
株式に様々な銘柄があるように、不動産にも様々な物件があります。例えば、都内の一等地にある新築マンションなどは、1億円の物件価格で、入居付けには困らないが、建物価格の下落が激しい、
もしくは、都心からちょっと離れた「ベッドタウン」にある中古の戸建で、物件価格は安定しており、家族連れに入居してもらうといった戦略を取ることで、長期的な入居が見込めるものなど。
不動産投資では、どのような戦略を取るかで、リスクとリターンのパフォーマンスが変わってくるという特徴があります。
よって、上記の3つを満たした物件を選ぶことができれば、リスクを最小限に抑え、安定したリターンをもたらす投資を行うことが可能になります。
これに対し、株式のリスクもまた、「値下がりリスク」があります。あなたもご存知の通り、景気や企業の業績、市況の変化といった「世の中の動きに合わせて値動きする」のが特徴です。
また、空室リスクはないものの、不動産に比べ、株価の値動きが激しいというのも特徴です。うまく行けば50%、60%以上の上昇をすることもありますが、最悪上場廃止になってしまったり、株価が半値以下に下がってしまうこともあります。
また、株式投資において、銘柄のパフォーマンスを上げたり、リスク管理をするために個人投資家ができることは、資産配分や購入タイミング以外にはほとんどありません。
株は同じタイミングで買えば全員同じパフォーマンスが得られますが、その株価はあなたと関係のないところで決まっていきます。
よって、1度下がった株価を取り戻すには「じっと待つ」か「損切りをする」という２つの選択肢しかないというのも、リスクだと言えるでしょう。
その点、不動産はリーマン・ショックやコロナショックが起きた時に、急に値段が変わったり、株式のように紙屑になることはありません。
「値下がりリスク」や「空室リスク」はありますが、金融危機が起こった次の日から、家賃の価格が変わるということもないのです。
まとめると…
株式は、
「リターンが数倍になることもあればゼロになることもある」不安定な投資
不動産は、
「短期で爆発的な利益は見込めないが、物件の価値がなくなることはない」安定的な投資
一般的にはこのような違いがあります。
また株価の値動きは、投資をしているとどうしても気になってしまうため、私生活の中にも入り込んできますが、不動産は基本的に管理会社から連絡がない間は、何もしなくても月々の家賃が入ってくるため、毎日価格が気になるようなことはありません。
そういった面で、不動産投資は、一度仕組みを作った後に、ほったらかしにしたいという方に向いている投資だと言えるでしょう。
3. 税金について
最後にご紹介するのは、税金の違いについてです。
ここでは、株式投資と不動産投資にどういった税制の違いがあるのか、簡単にご紹介します。ただし、税制について詳しくなる必要はありません。
不動産投資家にとって最も重要なのは、いかに「良い物件」を見つけるかであり、節税を考えることではありません。
税金を誤魔化すことはできませんし、専門家もたくさんいます。なので、まずは儲かる物件を手に入れてから考えても遅くはありません。
しかし、大きな違いを理解しておくことも大切ですので、今回は「どのような税制が適応されているのかの違い」、「年収あたり、どのくらい税金が変わってくるのか」について、ご紹介します。
まず、株式投資にかかる税金は、一律20.315%。さらに株式は「分離課税」で計算されるため、個人の所得とは関係なく、投資によって得られたリターンに対して、課税されるという特徴があります。
これは、年収400万円の人でも、年収800万円の人でも、株式投資で100万円の利益が出た場合には、同じく20万円ほどの税金がかかるということです。
対して、不動産は「総合課税」という、所得と不動産収入を合算した計算方法で課税されます。
つまり、サラリーマンであれば給与所得、自営業者であれば事業所得と一緒に計算されるのです。日本の個人所得に対する課税は、累進課税となっているため、所得が一定金額を超えた時、急に税率が上がる可能性があります。
例えば、年収が400万円の人が、不動産投資で100万円の収入を得た場合、かかる税率は20%。不動産収入に対してはおよそ20万円ほどの税金になります。
ですが、年収800万円の人が不動産収入100万円の収入を得た場合、税率は33%で、33万円ほどの税金がかかることになります。
収入によって、1.5倍以上も変わってくることになります。
しかし、このように個人で不動産投資をする場合、収入が多ければ多いほどかかる税金は多くなりますが、投資が軌道に乗り、所得が増え始めた時に、会社を設立し、法人税を適応させることができます。
法人の場合、税率は19%から最大で23.2%。そのため、株式投資と同じくらいの割合になる他、法人化することによる、費用計上などの面で節税の幅が広がります。よって、収入が900万円を超えてくるタイミングで、本格的に考え始めるのが良いでしょう。
その頃には、税金について専門家に頼ってもプラスになる資産が作れているはずのため、税金について考えるのはその時が来てからで構いません。
このように、税金の制度は、知れば知るほど難しいものが多いため、1.どの収入に対して、2.いくらの割合で税率が設定されているのか、だけを知っておき、収入が増えたタイミングで専門家に頼ることが最も賢い選択だと言えるでしょう。
まとめ
以上、これまで株式投資と不動産投資の3つの違いをまとめると…
このような違いがあります。
いかがでしたでしょうか？
これまで、手軽さから株式投資だけしかしてこなかったというあなたも、まずは投資方法の違いを理解し、自分の性格に合っていそうか、考えてみるのが良いかも知れません。
今回の記事では、「株式投資と不動産投資の違い」について、ご紹介しました。
次回の記事では、「資産形成に不動産投資を組み込むとどんなメリットがあるのか？」について、アセットアロケーションとしての不動産投資をお話しします！
P.S.
期間限定の【無料WEBセミナー】を公開しました。
そこでは、100万円の資金から始めて、効率よく資産を増やすためには「不動産」に投資するべきと言うのですが…
一体なぜ、少額の資金しかない場合は不動産投資から始めると良いのでしょうか？